德沃案例 | 未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同是否合法有效？

问题提示  

未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同是否合法有效？

案件索引  

山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民终844号民事判决书

裁判要旨  

泮某智、陈某燕与张某秋签订的案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方基于案涉房屋买卖合同产生的是债权，并不能引起物权变动。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的是何种情形下，抵押人可以处分抵押物，其立法目的是为保护抵押权人的权利，而非规范抵押物转让合同的效力，不宜据此确认转让合同的效力；其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条是管理性规定而非效力性强制性规定。因此，泮某智、陈某燕依据上述法律规定主张合同无效不能成立。

关键词  

房屋买卖   抵押权预告登记   合同效力

基本案情  

2012年7月28日，泮某智、陈某燕、张某秋就案涉房屋签订房屋买卖合同。因泮某智、陈某燕于2011年已将案涉房屋抵押给齐河农村信用社办理了贷款，故泮某智、陈某燕、张某秋约定贷款250,000元由张某秋负责按时偿还。但是，自2012年7月开始张某秋一直未按期偿还贷款，泮某智、陈某燕个人信用报告中已显示多次贷款逾期。截止到二审期间，案涉房屋仍处于抵押权预告登记状态。泮某智、陈某燕认为未经房屋抵押权人同意签订的房屋买卖合同无效，故起诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效，并判令张某秋退还房屋。

裁判结果  

山东省德州市齐河县人民法院经审理，判决如下：

一、原告泮某智、陈某燕与被告张某秋2012年7月28日签订的房屋买卖合同无效；

二、被告张某秋于本判决生效之日起三十日内将位于齐河县富华苑6号楼3单元1702室房屋及储藏室腾空后返还给原告泮某智、陈某燕；

三、原告泮某智、陈某燕于本判决生效后三十日内退还被告张某秋购房款350,127.84元。

张某秋不服一审判决，向山东省德州市中级人民法院提起上诉。

山东省德州市中级人民法院经审理，判决如下：一、撤销山东省齐河县人民法院（2017）鲁1425民初1733号民事判决；二、驳回泮某智、陈某燕的诉讼请求。

法院认为  

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规强制性规定的,合同无效。本案的争议焦点问题为：（1）泮某智、陈某燕、张某秋签订的房屋买卖合同是否成立并生效；（2）泮某智、陈某燕主张张某秋退还房屋有无事实和法律依据。针对第一个争议焦点，本案中买卖双方签订房屋买卖合同处置涉案房屋，并未取得预告登记权利人山东齐河农村商业银行股份有限公司晏城支行的同意，不发生物权效力。且根据法律规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在本案中张某秋也未按其本人承诺还清房屋贷款。故双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，合同应属无效。针对第二个争议焦点，根据前段论述，双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，合同无效。合同因无效解除后，双方互负返还义务。泮某智、陈某燕主张张某秋返还房屋于法有据，应予支持。

二审法院认为，案涉房屋买卖合同有效。理由如下:

首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本条区分了合同的效力和物权的效力。本案中双方基于案涉房屋买卖合同产生的是债权，并不能引起物权变动。案涉房屋买卖合同是否符合担保法、物权法规定的转让条件，仅影响物权变动的效力而非合同的效力。因泮某智、陈某燕与张某秋签订的案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，故合同自成立即生效。

其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本条规定的是何种情形下，抵押人可以处分抵押物，本条的立法目的，是为保护抵押权人的权利，而非规范抵押物转让合同的效力，不宜据此确认转让合同的效力。

最后，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的,合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。合同只有违反效力性强制性规定才能产生无效的法律后果，而《中华人民共和国物权法》第一百九十一条是管理性规定而非效力性强制性规定，泮某智、陈某燕依据上述法律规定主张合同无效不能成立。

关于泮某智、陈某燕主张张某秋退还房屋是否有事实和法律依据的问题，因案涉房屋买卖合同有效，故泮某智、陈某燕基于合同无效而由张某秋退还房屋的请求，法院不予支持。至于案涉房屋买卖合同能否继续履行，合同当事人是否存在违约行为等，泮某智、陈某燕可另行主张。

案例评析  

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条明确区分了合同效力、物变动效力的不同，即买卖双方自愿针对抵押房产签订的《房屋买卖合同》是双方实意愿表示，自成立即生效，该合同是否符合民法典物权编规定的转让条件，仅影响物权变动效力而非合同效力。且该合同产生的是债权，并不能引起物权变动。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条规定了抵押人在何种情形下可以处分抵押物,该条的立法目的是保护抵押权人的权利，而非规范抵押物转让合同的效力。该条是管理性规定而非效力性强制性规定。故未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同并不符合法律规定的合同无效的情形。

现《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”该条规定放宽了对抵押人处分抵押物的限制，抵押人转让抵押财产只须及时通知抵押权人，而不必经抵押权人同意；在抵押权人有证据证明抵押财产转让可能损害抵押权的情况下，才可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。因此，更不能以未经抵押权人同意为由，否定房屋买卖合同的效力。

无论是之前的物权法，还是现在的民法典，均明确规定，物权的设立、变更、转让和消灭，不动产以登记为准，动产已交付为准。同时，也对合同效力和物权效力作出明确区分，物权变动无法实现的，并不因此影响合同的效力。而评判合同的效力，则需要依照民法典的相关规定（民法典实施之前，依照《合同法》第五十二条的规定），来判断是否符合合同无效的法定情形。

相关法条

《中华人民共和国物权法》

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（现规定在《中华人民共和国民法典》第二百一十五条）

《中华人民共和国物权法》

第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

现规定在《中华人民共和国民法典》第四百零六条，即：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。　　

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

来源：《中国法院2020年度案例》

宋杰、刘志恒