德沃案例 | 最高额抵押登记记载内容与抵押合同约定不一致时，如何认定债权担保范围？

问题提示

最高额抵押登记记载内容与抵押合同约定不一致时，如何认定债权担保范围？

案件索引

威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民撤3号民事判决书

裁判要旨

抵押权登记具有公示公信效力，当事人间签订的抵押担保合同不能对抗善意第三人

关键词

最高额抵押   物权公示原则   第三人撤销之诉

基本案情

2016年7月20日，王某颖与信元公司签订借款合同，向信元公司借款5,000,000元。历某等与信元公司签订保证合同，为上述借款合同承担连带保证责任。

同日，王某颖与信元公司签订最高额抵押合同，约定为确保王某颖与信元公司于2016年7月20日至2017年1月16日已经签订或将要签订的多个主合同项下债务人的义务得到履行，王某颖将位于北京市丰台区政馨园一区1号楼1层至2层09室作为借款抵押物抵押给信元公司；担保的债权为自2016年7月20日起至2019年7月20日止债权人与债务人之间所产生的全部债权债务，最高本金金额不超过6,000,000元；抵押担保的范围包括因主合同产生的本金、利息、违约金、实现债权的费用、因债务人违约给债权人造成的损失和其他所有应付费用。

同日，信元公司将借款5,000,000元汇入王某颖指定账户。次日，双方对上述房产办理了抵押登记，记载抵押权种类为最高额抵押，被担保数额为6,000,000元。

2016年8月17日，王某颖与信元公司签订借款合同向信元公司借款1,000,000元，历某等为上述借款提供连带责任保证，同日信元公司将借款1,000,000元汇入王某颖指定的账户。

2016年9月5日，威海皓菲集团有限公司（以下简称皓菲集团）同威海市商业银行张村支行（以下简称商行张村支行）签订借款额度为8,000,000元的《流动资金借款合同》，银通融资担保公司同商行张村支行就皓菲集团上述借款一事签订了《保证合同》。2016年9月13日，银通融资担保公司同皓菲集团、王某颖等人签订《委托担保合同》，约定银通融资担保公司对皓菲集团借款中的5,000,000元向商行张村支行承担连带保证责任，王某颖以其坐落于北京市丰台区政馨园一区1号楼1层至2层09室的房屋向银通融资担保公司提供二次抵押反担保，并办理了房屋抵押登记，担保金额为5,000,000元。2016年9月14日，商行张村支行向皓菲集团发放8,000,000元款项。2017年7月3日，皓菲集团被山东省威海市中级人民法院裁定重整，商行张村支行催收其偿还借款本息无果后，银通融资担保公司按上述《保证合同》代其清偿了借款本息5,162,522.27元。皓菲集团至今尚未归还银通融资担保公司为其垫付的款项。

因王某颖未偿还借款本金及期后的利息，信元公司于2017年7月17日将王某颖等诉至威海市环翠区人民法院，威海市环翠区人民法院作出（2017）鲁1002民初3487号民事判决，判令：一、被告王某颖给付信元公司借款5,000,000元及利息（以5,000,000元为基数，自2017年1月17日起至实际履行之日止，按月利率1.9575%计算）、律师代理费226,602元、诉讼财产责任保险费9000元；二、被告历某等对上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后有权在承担责任范围内向被告王某颖追偿或要求其他保证人清偿其应承担的份额；三、被告王某颖给付信元公司借款1,000,000元及利息（以1,000,000元为基数，自2017年9月21日起至实际履行之日止，按月利率1.9575%计算）、律师代理费45,320元、诉讼财产责任保险费1800元；四、被告历某等对上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后有权在承担责任范围内向被告王某颖追偿或要求其他保证人清偿其应承担的份额；五、原告威海市环翠区信元小额贷款有限公司对被告王某颖名下位于北京市丰台区政馨园一区一号楼1-2层09室的房产就拍卖、变卖所得价款在第一、三项债权范围内享有优先受偿权。

银通融资担保公司知悉相应情况后，认为（2017）鲁1002民初3487号民事判决对其权益产生影响，故提起本案之诉，请求撤销相应判项。

裁判结果

威海市环翠区人民法院经审理，判决如下：

一、撤销（2017）鲁1002民初3487号民事判决书第五项；

二、被告信元公司对被告王某颖名下位于北京市丰台区政馨园一区一号楼1层至2层XX室的房产就拍卖、变卖所得价款在600万元限额内享有优先受偿权。

法院认为

信元公司与王某颖就涉案抵押物签订最高额抵押合同，虽合同中约定了抵押担保限额但与抵押登记中显示的被担保数额不一致，根据物权公示原则及相关规定，本案登记记载被告王某颖以涉案房屋为被告信元公司债权抵押担保的种类为最高额抵押担保，被担保数额为600万元，具有公示效力。从最高额抵押的立法本意及法律特征来看，最高额抵押与一般抵押的区别在于为将来一定期间内发生的债权提供限额抵押担保，故应对其担保的债权范围予以明确公示。本案原、被告合同约定了最高本金限额，虽对于该种约定并无法律明确限制或禁止，但办理抵押登记时未对此予以明确公示，不能对未登记记载的担保范围产生对抗善意第三人的优先效力，否则不利于其他合法债权人的保护，亦与物权法、担保法关于最高额抵押相关规定的立法本意相悖。

律师解读

不动产物权的变动以登记方法公示，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，应以登记记载的内容为准。在本案中，王某颖与信元公司签订的最高额抵押合同约定为最高本金限额，抵押担保的范围包括因主合同产生的本金、利息、违约金、实现债权的费用、因债务人违约给债权人造成的损失和其他所有应付费用，明显高于抵押登记中记载的限额，若依据当事人间的合同约定实现信元公司的抵押权，将损害善意第三人银通融资担保公司的合法权益。

相关法条

《中华人民共和国物权法》

第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：　　

抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；　　

抵押权已登记的先于未登记的受偿；　　

抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第四百一十四条）

《中华人民共和国物权法》

第二百零三条　为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。　　

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第四百二十条）

《中华人民共和国物权法》

第二百零七条　最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第四百二十四条）

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第六十一条　抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第八十三条　最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。　　

抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。