德沃案例 | 商品房预约合同能否直接转为本约？

问题提示  

商品房预约合同能否直接转为本约？

案件索引  

福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5630号

 裁判要旨  

案涉《商品房认购书》是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同；故该认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同；但尚不具备《商品房买卖合同》成立的要件，即《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该商品房认购书合同条款不齐备、不明确，且合同实际履行条件存在法律和事实上的障碍。据此，王某芳、王某忠在双方未签订《商品房买卖合同》时即要求昌林公司交付案涉商品房，缺乏事实和法律依据，不予支持。

关键词  

商品房认购书   预约合同   本约合同

 基本案情  

2015年2月14日，王某芳、王某婷、王某霞、吕某良、吕某燕、王某某、王某京七个出借人的代表人王某云与借款人吴某鲜、高某梅，担保人吴某雄签订一份《借款担保合同》，约定吴某鲜、高某梅自愿作为共同借款人，对上述七个出借人的各笔借款本息承担共同清偿责任，确认借款本金为13000万元。

2015年8月29日，王某云作为上述七个出借人的代表与吴某鲜、高某梅、吴某雄签订《补充协议》约定：因吴某鲜、高某梅、吴某雄无力偿还前述借款，经双方协商一致，就“以房抵债”的相关事务达成相关约定，即吴某鲜、高某梅、吴某雄以昌林公司开发建设的厦门市会展中心西北侧的华尔顿1275楼盘项目9幢2403室等7套商品房抵付，该商品房的购房款从吴某鲜、高某梅结欠的借款本金中直接扣除，自王某芳等人与昌林公司签订认购书之日起，上述抵偿房款的借款本金不再计付利息；前述借款抵付后，《借款担保合同》项下其他未“以房抵债”的余下借款本金、利息等仍按《借款担保合同》执行；在本协议签订后15日内，吴某鲜、高某梅、吴某雄协助王某芳等人与昌林公司签订《房屋认购书》后，交房前一个月内网签《商品房买卖合同》；昌林公司承诺在网签《商品房买卖合同》后365日内出具完整税务发票交由王某芳等。

昌林公司于2015年9月14日在《补充协议》上签字“同意”并盖章确认。同日，王某芳、王某忠（乙方）与昌林公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定：认购物业址于华尔顿1275（和昌中心）9幢24层03室，预售建筑面积总计224.48平方米，单价39748.45元/平方米，总房价8922732元，该商品房权利状态为甲方在建工程抵押未解尚不能网上签约状态。乙方应自甲方通知交房三十日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。

2017年12月6日，王某芳、王某忠致函昌林公司，称：其按昌林公司售楼处电话通知到达昌林公司欲签订《商品房买卖合同》，却遭到拒签，拒签主要理由是未收到吴某鲜、高某梅、吴某雄支付房款。

王某芳、王某忠向福建省厦门市思明区人民法院起诉，请求：1．昌林公司与王某芳、王某忠就厦门市会展中心西北侧华尔顿1275（和昌中心）9幢24层2403室房屋签订《商品房买卖合同》并办理网签手续；2．昌林公司向王某芳、王某忠交付厦门市会展中心西北侧华尔顿1275（和昌中心）9幢24层2403室房屋；3．昌林公司在具备办理房屋所有权证的条件后，协助王某芳、王某忠办理上述房屋的所有权证。一审法庭辩论终结后，王某芳、王某忠申请撤回第1项诉讼请求。

 判决结果  

一审法院经审理，作出如下判决：一、昌林公司于判决生效之日起十日内日将华尔顿1275（和昌中心）9幢24层2403室房屋交付给王某芳、王某忠；二、驳回王某芳、王某忠的其他诉讼请求。

昌林公司不服一审判决结果，提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回王某芳、王某忠的一审诉讼请求。

二审法院经审理，作出如下判决：一、撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1526号民事判决；二、驳回王某芳、王某忠的诉讼请求。

 法院认为  

本案双方争议的焦点在于王某芳、王某忠与昌林公司是否存在事实上的商品房买卖合同关系。王某芳、王某忠与昌林公司签订《商品房认购书》，由王某芳、王某忠向昌林公司认购华尔顿1275（和昌中心）9幢24层2403室商品房。该《商品房认购书》是双方在自愿、平等的基础上签订，系双方真实意思表示。《商品房认购书》是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任：（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

本案《商品房认购书》对房屋基本情况（包括位置、面积、单价、总价款等）进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等必备条款均未明确约定，且“面积差异的处理方式”作为商品房买卖合同的必备条款，双方则在《商品房认购书》约定以双方最终签署的《商品房买卖合同》中所列为准。因此，案涉《商品房认购书》尚不具备《商品房买卖合同》成立的主要要件。

该认购书第一条还注明“该商品房权利状态为：甲方在建工程抵押未解尚不能网上签约状态。”第三条第2款约定“乙方应自甲方通知交房的三十日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款；……”。该条第9款约定“双方签订本认购书后、签订《商品房买卖合同》前，司法机关、行政机关依法限制该房屋交易权利的，乙方有权拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方全额返还乙方已支付的定金（不计利息）。”，且《商品房认购书》还约定“自《商品房买卖合同》生效之日起，本认购书即行失效”，也可看出王某芳、王某忠在签订认购书时也明知该《商品房认购书》并非正式的商品房买卖合同，仅是为了将来签订正式的商品房买卖合同进行的初步确认。该《商品房认购书》合同条款不齐备、不明确，且合同实际履行条件存在法律和事实上的障碍。因此，案涉《商品房认购书》不能认定为《商品房买卖合同》，只能认定为磋商购买商品房而签订的预约合同。

王某芳、王某忠主张双方已就房屋买卖合同的主要内容达成一致，但《〈借款担保合同〉之补充协议》系王某芳等人与案外人就其之间借款相关事宜所达成的补充协议，并非王某芳、王某忠与昌林公司就案涉商品房所达成的商品房买卖协议，且王某忠非《〈借款担保合同〉之补充协议》的甲方（出借人），尽管昌林公司在该补充协议上签署“同意”，但并不能以此推定昌林公司自愿接受该补充协议相关条款的约束，因此，该补充协议项下王某芳等人与案外人达成的相关条款并不能视为王某芳、王某忠已与昌林公司就案涉商品房买卖合同的主要内容达成一致，王某芳、王某忠主张补充协议、《商品房认购书》均已明确约定商品房买卖主要内容等，不符合客观事实和上述司法解释规定。且昌林公司主张至今未收受购房款，王某芳、王某忠亦无证据证明昌林公司已经实际收到了相应的购房款。为此，王某芳、王某忠与昌林公司签订的《商品房认购书》应为预约合同，而非本约合同。据此，王某芳、王某忠在双方未签订《商品房买卖合同》时即要求昌林公司交付案涉商品房，缺乏事实和法律依据，不予支持，一审判决应予以撤销。

至于王某芳、王某忠撤回就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理网签手续的诉求，是当事人处分自己的民事权利和诉讼权利，并没有加重昌林公司的负担，昌林公司上诉主张一审法院未依法通知其有关王某芳、王某忠变更诉讼请求，没有法律依据。昌林公司上诉主张一审未依法追加案外人、未依法追加抵押权人，不影响本案二审的处理。一审法院适用简易程序审理本案，昌林公司在一审庭审中并未提出异议，且本案不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条规定的不适用简易程序审理的案件类型。昌林公司一审宣判后才上诉提出审判程序问题，已无必要。一审案由定性为“房屋买卖合同纠纷”不当，应变更为商品房预约合同纠纷。

综上所述，昌林公司的上诉请求成立，予以支持。

案例评析  

一、商品房预约合同的简要分析房商品房预约合同是约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约成为本契约。根据近年来司法解释和司法实践，预约合同已被认定为独立有效的合同，且其认定的标准亦已统一。目前司法实践当中商品房预约合同最大的分歧在于其是否可以产生“强制缔约”的法律效果；也就是说违约责任的救济措施。其中争议最大的就是“换签条款”的效力。

二、换签条款产生分析预约合同换签条款的存在主要有如下因素：（一）房屋建设工程尚未开始，未来交易指向的标的物仅是当事人之间的允诺或者图纸中的设计，尚未客体化和具体量化。（二）开发商以格式合同的形式预制的认购、定购、预购协议或意向书中通常对未来交易之标的作出实质性的量化的约定。（三）商品房预售的行政管制因素。在商品房预售的有关法律制度中，存在着几乎全过程的国家管制。正是基于前述因素的存在，使得合同当事人一般在签订商品房预约合同时约定将来换签《商品房买卖合同》，即采用房地产行政管理部门拟定的示范文本进行网签、备案，办理预告登记等。

三、换签条款能否产生强制缔约的法律效果分析意思自治原则，是我国民法的基本原则，其保障当事人从事民事活动时的意志自由，不受任何干预。本案中，虽然昌林公司已与王某芳、王某忠签订认购书，且认购书当中亦约定了换签条款，并对房屋基本情况（包括位置、面积、单价、总价款等）进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等必备条款均未明确约定，且“面积差异的处理方式”作为商品房买卖合同的必备条款，双方则在《商品房认购书》约定以双方最终签署的《商品房买卖合同》中所列为准。另外，在现行法律法规及司法实践当中，一般只认可特殊商品和服务交易方可适用强制缔约规则而突破当事人意思自治的基本原则，否则，依法不能予以突破。因此，若是强制昌林公司与王某芳、王某忠签订商品房买卖合同，势必违背了上述法律的基本原则，因此，本案王某芳、王某忠诉求昌林公司向其交付商品房不符合法律规定，不应予以支持。

相关法条  

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（现规定在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第五条）

《商品房销售管理办法》

第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　　　

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：　　

（一）当事人名称或者姓名和住所；　　

（二）商品房基本状况；　　

（三）商品房的销售方式；　　

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；　　

（五）交付使用条件及日期；　　

（六）装饰、设备标准承诺；　　

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；　　

（八）公共配套建筑的产权归属；　　

（九）面积差异的处理方式；　　

（十）办理产权登记有关事宜；　　

（十一）解决争议的方法；　

（十二）违约责任；　

（十三）双方约定的其他事项。

来源：《中国法院2020年度案例》

林巧玲