德沃案例 | 开发商为购房者向按揭贷款银行承担担保代偿责任能否触发商品房买卖合同中约定解除条件的成就？（一）

问题提示

开发商为购房者向按揭贷款银行承担担保代偿责任能否触发商品房买卖合同中约定解除条件的成就？

案件索引

山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8494号民事判决书

裁判要旨

林某娇与鑫苑公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。林某娇未按合同约定向银行偿还贷款的行为，导致鑫苑公司累计承担保证责任21次，符合双方之间合同约定的解除条件。因双方之间房屋买卖合同解除系林某娇违约所致，故林某娇应当承担违约责任。

关键词

商品房买卖   担保代偿责任   合同解除

基本案情

2011年5月22日，鑫苑公司作为出卖人，与作为买受人的林某娇签订了《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发建设的位于济南市天桥区鑫苑名家2号楼3-701的房屋，建筑面积为94.84平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8,463元，总价款为802,631元；付款方式为买受人于2011年5月22日付房款242,631元，剩余房款560,000元由买受人向银行申请按揭贷款。该合同附件六约定，采取按揭方式或者公积金、组合贷款、商业贷款或者综合贷款方式支付购房款的，鉴于在房屋产权未办理完毕之前，出卖人应当为买受人向银行等金融机构的贷款承担连带担保责任，为此双方约定如下：买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在接到出卖人通知之日起三日内，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金之日起十五日内，支付出卖人垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金。买受人连续三次，或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同，出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款10％的违约金，房屋由出卖人收回，买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等）外，如有余额，退还买受人或者向有关部门提存。

上述《商品房买卖合同》签订当日，林某娇即向鑫苑公司支付了房屋首付款242,631元。其后，鑫苑公司亦按约将约定房屋交付予林某娇。现该房屋由林某娇居住使用。

2011年7月14日，工商银行山东省分行作为贷款人，与作为借款人的林某娇、作为保证人的鑫苑公司签订《个人购房借款／担保合同》，主要约定：借款人向贷款人贷款560,000元，鑫苑公司为本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担阶段性连带责任保证；林某娇以位于济南市天桥区鑫苑名家X号楼X单元XXX室房屋为本合同项下的借款提供担保。 2011年7月18日，工商银行山东省分行依约将林某娇申请的贷款发放至约定账户。其后，林某娇曾按约偿还了部分银行贷款本息，但是，自2016年9月28日起，林某娇开始违约未按约偿还银行贷款本息，导致鑫苑公司累计承担保证责任21次，即于自2016年9月28日起至2018年6月6日止的期间内代林某娇向工商银行山东省分行偿还贷款本息计343,598.7元（鑫苑公司已代林某娇向工商银行山东省分行清偿了剩余全部贷款本息）。

鑫苑公司向济南市天桥区人民法院提出诉讼请求：1、判令解除鑫苑公司与林某娇签订的《商品房买卖合同》；2、判令林某娇腾空鑫苑名家X号楼X单元XXX室房屋并返还给鑫苑公司；3、判令林某娇向鑫苑公司偿还由鑫苑公司代为支付的贷款本息97,917.59元并偿付滞纳金24,841.45元（暂计算至2018年1月25日）；4、判令林某娇向鑫苑公司支付违约金80,263元；5、本案诉讼费、保全费、律师费等费用全部由林某娇承担。诉讼中，鑫苑公司将其诉讼请求第3项变更为：判令林某娇偿还鑫苑公司由鑫苑公司代为支付的贷款本息343,598.7元并偿付滞纳金39,858.92元（暂计算至2018年6月6日，嗣后滞纳金计算至实际给付之日）。

裁判结果

济南市天桥区人民法院经审理，判决如下：一、解除原告山东鑫苑置业有限公司与被告林某娇于2011年5月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告林某娇于本判决生效之日起30日内腾空案涉《商品房买卖合同》项下的位于济南市天桥区鑫苑名家X号楼XXX房屋，并将该房屋返还予原告山东鑫苑置业有限公司；三、被告林某娇于本判决生效之日起10日内偿还原告山东鑫苑置业有限公司银行贷款本息100,967.7元；四、被告林某娇于本判决生效之日起10日内偿付原告山东鑫苑置业有限公司违约金80,263元；五、被告林某娇于本判决生效之日起10日内偿付原告山东鑫苑置业有限公司律师代理费3,000元；六、驳回原告山东鑫苑置业有限公司其他诉讼请求。

林某娇不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初1247号民事判决，向山东省济南市中级人民法院提起上诉。

山东省济南市中级人民法院经审理，判决如下：驳回上诉，维持原判。

法院认为

一审法院认为，鑫苑公司与林某娇签订的涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。鑫苑公司、林某娇共同与工商银行山东省分行签订的涉案《个人购房借款/担保合同》亦系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人亦均应恪守履行。因林某娇未按涉案《个人购房借款／担保合同》之约定偿还银行贷款本息，导致鑫苑公司计21次代其偿还银行贷款本息，其该行为已构成了双方当事人于涉案《商品房买卖合同》中约定的根本违约的情形，涉案《商品房买卖合同》的解除条件已成就，故鑫苑公司要求解除涉案《商品房买卖合同》合法有据，对其该请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，应根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，鑫苑公司有权要求林某娇返还涉案房屋，但亦应将其自林某娇处所得购房款返还予林某娇。因此，对于鑫苑公司要求林某娇腾空涉案房屋并将其予以返还的请求予以支持，并因鑫苑公司主张的返还期限亦较合理，故对其主张的返还期限亦予以采纳。同理，鑫苑公司应当将其自林某娇处所得购房首付款242,631元予以返还。

对于鑫苑公司以保证人身份代林某娇偿还的银行贷款本息343,598.7元，有权要求林某娇予以偿还，故鑫苑公司要求林某娇偿还其代林某娇偿还的银行贷款本息343,598.7元合法有据，对其该请求予以支持。鉴于双方当事人于诉讼中均同意对前述银行贷款本息予以抵销，故将鑫苑公司应向林某娇返还的房屋首付款242,631元与林某娇应当向鑫苑公司偿还的银行贷款本息343,598.7元抵销后，林某娇还应向鑫苑公司偿还银行贷款本息计100,967.7元。

对于鑫苑公司主张的滞纳金与违约金，依据涉案《商品房买卖合同》中的相应约定，两者所针对的系同一违约行为的不同形态或程度，区别在于前者系单指单次违约所构成的一般违约责任，后者系指违约行为累计后所构成的根本违约责任，显然，后者之违约责任重于前者之责任，且鑫苑公司亦享有选择适用的主动权。是故，鑫苑公司既要求解除涉案《商品房买卖合同》并要求林某娇赔付违约金，即系选择适用了后者，既选择了后者，如上所述，因两者所针对的系同一违约行为，故就不能重复适用违约责任，以防止一方当事人因同一违约行为而重复承担违约责任之窘境，有违公平原则。因此，对于鑫苑公司要求林某娇偿付滞纳金的请求，不予支持。对于鑫苑公司主张的违约金80,263元及其计算方式，符合双方当事人于涉案《商品房买卖合同》中就此所作约定，系当事人签订合同时应当预见到违约风险及成本，且因至今为止林某娇尚未向鑫苑公司偿还由鑫苑公司所代偿的银行贷款本息，因此确给鑫苑公司造成了相应利息损失，该损失尚处于持续扩大产生中，故对鑫苑公司的该主张予以支持。林某娇于诉讼中虽要求调低违约金数额，但鉴于其行为已构成了根本违约，且如上所述，其于签订合同时应当预见到其违约所产生的后果，故对其该抗辩主张不予采纳。

对于鑫苑公司主张的律师代理费3,000元，因鑫苑公司已委托山东众成清泰（济南）律师事务所的律师参与了本案诉讼，并已实际支出了律师代理费3,000元，且由违约方承担律师代理费亦符合双方当事人于涉案《商品房买卖合同》中就此所作约定，故对其该请求予以支持。

二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条第七项规定，具有法律规定或者当事人约定终止的其他情形时，合同权利义务终止。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。涉案《商品房买卖合同》附件六约定，采取按揭方式或者公积金、组合贷款、商业贷款或者综合贷款方式支付购房款的，鉴于在房屋产权未办理完毕之前，出卖人应当为买受人向银行等金融机构的贷款承担连带担保责任，为此双方约定如下：买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在接到出卖人通知之日起三日内，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金之日起十五日内，支付出卖人垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金。买受人连续三次，或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同，出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款10％的违约金，房屋由出卖人收回，买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等）外，如有余额，退还买受人或者向有关部门提存。

关于涉案房屋买卖合同是否解除的问题，林某娇主张其已经偿还部分银行贷款本息，累计支付购房款50万元左右，只是因为后续自身发生变故，导致重大经济困难，才没有履行后续部分付款还贷义务，鑫苑公司代替林某娇还款，是履行其应尽的保证责任，故不能据此解除双方之间的房屋买卖合同。因林某娇认可其未按合同约定向银行偿还贷款，导致鑫苑公司累计承担保证责任21次，符合双方之间合同约定的解除条件，在鑫苑公司主张解除合同的情况下，一审法院判令双方之间的房屋买卖合同解除并无不当。关于违约金数额的问题。因双方之间房屋买卖合同解除系林某娇违约所致，故林某娇应当承担违约责任。一审法院按双方合同约定的违约金计算标准计算林某娇应向鑫苑公司支付的违约金并无不当。

案例评析

本案中，一审法院和二审法院均认为，基于尊重合同自治原则，发生了合同约定的情形，就会自动触发解约条件的成就。双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。买受人逾期还款，导致出卖人承担担保责任的行为触发了合同中约定的解约条件的成就，故判决解除案涉《商品房买卖合同》。
对开发商为购房者向按揭贷款银行承担担保代偿责任能否触发商品房买卖合同中约定解除条件的成就的问题，司法实践中存在着争议。另一种观点认为：首先，合同解除适用的范围应是依法成立且尚未全部履行完毕的合同；其次，合同解除应限于合同相对方之间就此法律关系产生的权利义务，而在法定范围内赋予一方解除权。以相对方之间其他法律关系为条件设立解除权的，不应得到支持。基于此种观点，本案中买受人已经支付全部房款，案涉房屋已交付予买受人，且已经由买受人居住使用，债务已经履行，债权债务终止，合同消灭，无法解除；在借款担保合同项下，买受人违约导致开发商承担代偿义务后，产生的后果应为开发商取得追偿权。

相关法条

《中华人民共和国合同法》

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

现规定在《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，即：

依法成立的合同，受法律保护。　　

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》　

第九十一条　有下列情形之一的，合同的权利义务终止：　　

（一）债务已经按照约定履行；　　

（二）合同解除；　　

（三）债务相互抵销；　　

（四）债务人依法将标的物提存；　　

（五）债权人免除债务；债权债务同归于一人；　　

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

现规定在《中华人民共和国民法典》第五百五十七条，即：

有下列情形之一的，债权债务终止：　　

（一）债务已经履行；　　

（二）债务相互抵消；　　

（三）债务人依法将标的物提存；　　

（四）债权人免除债务；　　

（五）债权债务同归于一人；　

（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

合同解除的，该合同的权利义务关系终止。
《中华人民共和国合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第五百七十七条）

来源：《中国法院2020年度案例》

刘雅娟