德沃案例 | 开发商为购房者向按揭贷款银行承担担保代偿责任能否触发商品房买卖合同中约定解除条件的成就？（二）

问题提示  

开发商为购房者向按揭贷款银行承担担保代偿责任能否触发商品房买卖合同中约定解除条件的成就？

案件索引  

四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终1900号民事判决书

裁判要旨  

因案涉房屋买卖合同已经履行完毕，通用时代房产公司代侯某承担担保责任的行为，仅能产生债权追偿的行为后果，而不能据此主张案涉房屋买卖合同解除、返还房屋的物权请求权。故对于通用时代房产公司上诉请求解除案涉房屋买卖合同，撤销案涉房屋备案并要求侯某向通用时代房产公司支付违约金108,000元的主张，不予支持。

关键词  

商品房销售   担保代偿责任   合同解除   

基本案情  

2013年5月7日，侯某与通用时代房产公司签订了《商品房买卖合同》、商品房买卖合同附件与住宅补充协议，约定由侯某购买通用时代房产公司开发的通用时代国际社区2栋1单元5层X号商品房，总价1200,617元，首付款400,617元，余款80万元由侯某向中信银行申请按揭贷款的方式支付。之后，侯某、中信银行及通用时代房产公司三方签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定中信银行向侯某发放80万元贷款，通用时代房产公司为侯某分期偿还借款提供阶段性连带责任保证。2013年8月28日，涉案房屋进行了备案登记。2017年，因侯某逾期未归还贷款本息，中信银行以侯某和通用时代房产公司为被告向人民法院提起民事诉讼，要求解除贷款合同、提前收回贷款，同时要求通用时代房产公司承担担保责任。通用时代房产公司向中信银行履行了代偿义务，结清侯某的所有欠款本息。

另查明，2014年7月28日，案外人李海江向人民法院起诉，要求侯某、彭莉归还55万元借款并支付相应利息。双方经调解达成协议，但侯某、彭莉未按协议履行还款义务。于是，李海江向法院提出强制执行申请。目前，涉案房屋被其他法院查封执行中。

通用时代房产公司向成都市锦江区人民法院提出诉讼请求：1、判令解除通用时代房产公司、侯某双方之间签订的商品房买卖合同；2、判令侯某配合通用时代房产公司撤销商品房买卖合同的备案手续；3、判令侯某向通用时代房产公司支付违约金108,000元。

裁判结果  

成都市锦江区人民法院经审理，判决如下：驳回原告成都通用时代房地产开发有限公司的诉讼请求。

通用时代房产公司不服四川省成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初6918号民事判决，向成都市中级人民法院提起上诉，请求：一、撤销四川省成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初6918号民事判决，请求依法审理本案；二、请求法院支持通用时代房产公司原审诉讼请求；三、请求法院判决侯某承担一审、二审全部诉讼费用。

成都市中级人民法院经审理，判决如下:驳回上诉，维持原判。

法院认为  

一审法院认为：根据合同自治原则，侯某与通用时代房产公司可以约定，一旦侯某在履行购房借款合同过程中违约，致使中信银行提前收回贷款并导致通用时代房产公司承担担保责任的，通用时代房产公司即有权要求解除买卖合同。但案涉房屋因侯某的其他债务纠纷已在本案诉讼前被其他法院查封。如果通用时代房产公司解除《商品房买卖合同》，将直接影响涉案房屋所有权的归属，影响其他法院对执行标的物的执行，损害申请执行人的合法权益。通用时代房产公司作为上述执行案件的案外人，应当向执行法院提出异议。对于通用时代房产公司提出由侯某支付违约金的请求，因该违约金是适用合同约定的解约条款，故以解除合同为基础请求的违约金，亦不予支持。

二审法院认为，本案二审争议焦点为：通用时代房产公司是否有权解除案涉房屋买卖合同，撤销房屋备案并要求侯某向通用时代房产公司支付违约金108,000元。本案中，侯某已经基于案涉房屋买卖合同，通过首付款及按揭贷款形式足额向通用时代房产公司支付购房款，通用时代房产公司通过房管部门将案涉房屋备案登记至侯某名下，应视为案涉房屋买卖合同已经履行完毕。现通用时代房产公司基于其代侯某承担担保责任的事实，主张案涉房屋买卖合同解除，其行为仅能产生债权追偿的行为后果，不能基于已经履行完毕的合同再行主张返还房屋的物权请求权，故对于通用时代房产公司上诉请求解除案涉房屋买卖合同，撤销案涉房屋备案并要求侯某向通用时代房产公司支付违约金108,000元的主张，本院依法不予支持。通用时代房产公司可基于案涉合同，另行向侯某主张相应的担保责任。

案例评析  

一审法院对于开发商为买受人承担借款担保责任后享有合同解除权持开放态度，认为应当尊重合同自治原则，根据合同约定的情形自动触发解约条件的成就。而最终驳回原告诉讼请求系基于案涉房屋已因为买受人的其他纠纷被另案查封，一审法院认为，案涉房屋已进行合同备案，一旦合同解除将直接影响房屋权属，已经构成了对执行标的异议，应另行主张。

而二审法院着眼于对解除条件本身作出阐释。首先，从合同履行程度来讲，合同解除适用的范围应是依法成立且尚未全部履行完毕的合同。二审法院认为，本案中商品房买卖合同应认定为已履行完毕，已无对应内容。虽然，在此等双务合同中，开发商还负有为买受人办理物权登记等后续义务，合同是否履行完毕在实务中存在争议。但本案中买受人已经支付全部房款，且不存在其他违约情形，即从买受人的角度已按约履行了买卖合同的全部义务，开发商对应的权利和期待均得到了实现。其次，从合同相对性原则来讲，合同解除应遵循主体相对性、基础法律关系相对性。本案中，开发商与买受人之间存在两种合同关系。既是买卖合同中的卖方与买方，也是借款担保合同中的担保人与借款人。买卖合同关系中预设的解除权条款应限于买卖合同的相对方并以买卖合同的基础权利义务为触发的条件。在借款担保合同项下，买受人违约导致开发商承担代偿义务后，产生的后果应为开发商取得追偿权，系一般债权。而买卖合同以借款担保合同的履行为条件，赋予开发商解除权导致房屋回转，变相地令开发商享有的债权获得了物的担保。且无论开发商代偿金额多少，都将触发解除权条款，对于买受人显然有失公允。同时，如果允许该种设计，对房屋买受人及其相对人，对房屋的期待均有可能落空，法律关系将处于不稳定状态，不利于维护交易安全。综上，合同解除应限于合同相对方之间就此法律关系产生的权利义务，而在法定范围内赋予一方解除权。以相对方之间其他法律关系为条件设立解除权的，不应得到支持。

 相关法条  

《中华人民共和国合同法》　

第九十一条　有下列情形之一的，合同的权利义务终止：　　

（一）债务已经按照约定履行；　　

（二）合同解除；　　

（三）债务相互抵销；　　

（四）债务人依法将标的物提存；　　

（五）债权人免除债务；　　

（六）债权债务同归于一人；　　

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

现规定在《中华人民共和国民法典》第五百五十七条，即：

有下列情形之一的，债权债务终止：　　

（一）债务已经履行；　　

（二）债务相互抵消；　　

（三）债务人依法将标的物提存；　　

（四）债权人免除债务；　　

（五）债权债务同归于一人；　

（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。

（债务已经履行和合同解除同为债权债务终止的情形，债权债务已经履行，债权债务即终止，合同即消灭，无法解除。）

《中华人民共和国担保法》

第三十一条　保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

现规定在《中华人民共和国民法典》第七百条，即：

保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。