德沃案例 | 竞买须知提示有租赁瑕疵能否视为买受人放弃权利？

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竞买须知提示有租赁瑕疵能否视为买受人放弃权利？

案件索引

广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19民终4185号民事判决书

裁判要旨

因案涉租赁物先设立抵押权，再设立租赁关系，后因实现抵押权，由罗甲买受。因此，王某与罗乙设立的租赁关系对房屋买受人罗甲没有约束力，罗甲对房屋的物权可排除王某的租赁权。竞买须知没有约定买受人放弃王某租赁期间物权利益，权利放弃须权利人明示，竞买须知不能对抗罗甲的物权。

关键词

竞买须知   租赁瑕疵   物权

基本案情

罗乙因无法归还已被生效裁判文书所确认的拖欠罗甲、王某的款项，罗甲、王某均向东莞市第二人民法院申请强制执行。法院在执行过程中依法查封了罗乙名下的位于东莞市沙田镇某处的房屋，并查实中国建设银行股份有限公司东莞市分行于2014年5月12日对上述房产办理了抵押登记手续，抵押金额为460000元，抵押期间为2013年11月6日至2033年11月6日。

法院了解到王某已承租罗乙的上述房产并签订了《物业租赁合约》，双方约定每月租金为2000元，租赁期限为2014年12月1日至2024年11月30日，共计120个月。王某已预交了上述期间内的房屋租金240000元。法院对该房屋进行拍卖，并在竞买须知的“产权情况及瑕疵说明”中提示:“该商品房现有一份租赁期限为2014年12月1日至2024年11月30日的租约，且该租约租赁期的租金已经全部支付。”罗甲竞拍下案涉房屋，并办理了房屋的过户手续。

随后罗甲要求王某返还案涉房屋，但王某以“买卖不破租赁”为由拒绝返还。罗某向广东省东莞市第二人民法院起诉，请求：1．王某立即向罗某返还并迁出罗某名下所有的房产；2．王某向罗某支付因占用罗某名下所有的房产而产生的占有使用费（占有使用费以建筑面积96.02平方米，参照2500元/月的标准计算，自罗某取得房产所有权之日即2017年1月25日起计算至王某实际返还房产之日止）。

裁判结果

广东省东莞市第二人民法院经审理，判决如下：

驳回罗某的全部诉讼请求。

罗某不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初10721号民事判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉。

广东省东莞市中级人民法院经审理，判决如下：

一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初10721号民事判决；

二、本判决生效之日起三十日内，王某将房屋返还给罗某；

三、王某在返还房屋之日向罗某赔偿租金损失，每月2000元，自2017年1月26日起计至王某返还房屋之日止。

律师解读

本案涉及对买卖不破租赁的准确理解问题，同时也涉及明知有租赁合约仍竞拍下房屋是否视为放弃权利的问题。

从《中华人民共和国民法典》第四百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十四条的规定可知，房屋租赁前已经存在抵押权的，租赁合同不得对抗买受人。本案中，案涉房屋的抵押权设立在租赁前，但抵押权人并非房屋买受人，也并非抵押权人申请拍卖房屋。在此种情况下，房屋租赁人能否对抗买受人?一审法院未论述该问题。实际上，如何处理该问题直接关系到罗甲的诉请能否获得支持。虽然罗甲并非抵押权人，但罗甲申请拍卖该房屋后，法院分配执行款项时，优先清偿了抵押权人的全部债权，也即抵押权人实现了抵押权。至于是否由抵押权人拍下案涉房屋，与抵押权人实现债权无关。案涉房屋存在抵押权，房屋租赁人应该意识到可能会因抵押权实现而无法继续租赁房屋，但仍然愿意与出租人签订长期租赁合同，租赁人要承担相应的法律风险。因此，二审法院认为王某与罗乙设立的租赁关系对房屋买受人罗甲没有约束力，罗甲对房屋的物权可排除王某的租赁权。

竞买须知有提示产权瑕疵，并载明了存在租赁合约且租金已经支付的情况，一审法院也正是以此来认定罗甲放弃了相关的利益。虽然法院在拍卖时提示了风险，买受人也知悉了该风险，但并不意味着买受人就须放弃物权利益。二审法院认为权利放弃必须明示，竞买须知未约定买受人须放弃王某租赁期间物权利益，也并无其他证据显示罗甲在竞买时明确同意放弃物权利益，因此认定竟买须知不能对抗罗甲的物权。

相关法条

《中华人民共和国物权法》

第一百九十条  抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第四百零六条）

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第六十六条　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。　　

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：　　

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；　　

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

（现规定在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十四条）

来源：《中国法院2020年度案例》

杜志强、胡运科