德沃案例 | 合同因不可抗力解除后双方责任的认定及对当事人补充约定的认定

问题提示 

合同因不可抗力解除后双方责任的认定及对当事人补充约定的认定

案件索引 

青海省西宁市中级人民法院|（2018）青01民终568号

裁判要旨 

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，故被告应履行返还剩余定金之责。

一方当事人合同无法履行后，向另一方当事人出具的承诺书，若是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，则合法有效，双方应按约定严格履行各自的权利和义务。因此，被告应当按承诺书约定履行其义务。

关键词 

商品房预售合同 不可抗力 定金返还义务  承诺书 违约金

基本案情

2013年8月30日，原告柯某与被告福源公司签订《商品房预订协议书》一份，约定原告预订由被告开发建设的房屋一套，原告自协议签订之日向被告支付商品房预订房款100,000元，若被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，应双倍返还定金。

协议签订当日，原告向被告交付定金100,000元，被告向原告出具了收据一份。

2015年3月，因西宁市轨道交通建设的规划，预售房屋所在的住宅小区的建设被西宁市政府叫停，要求重新进行规划。在被告无法继续履行协议的情况下，原、被告商定退还购房定金。

2015年4月24日，被告向部分预定客户（含原告）出具房屋买卖合同纠纷承诺书，承诺：“于2015年4月28日退还房屋认购定金及利息，另加每户补偿金1000元，如未退款，将每户退款额定为15万元（含房屋认购定金及利息）。”后工程一直未能开工，被告也未按期退款。

经市房管部门组织预定客户和被告协商，被告于2016年1月26日、2月22日、4月8日、5月26日、8月5日陆续向原告退还购房定金共计57,600元，剩余定金42,400元至今未退。

柯某向青海省西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求福源公司返还定金92,400元及利息8,959.64元；本案诉讼费由福源公司承担。

判决结果  

青海省西宁市城东区人民法院经审理，判决如下：

一、被告福源公司于本判决生效后一个月内给付原告柯某预定房款，即定金42,400元及违约金50,000元，共计92,400元；

二、驳回原告柯某的其他诉讼请求。

福源公司提起上诉，青海省西宁市中级人民法院同意一审法院裁判意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

法院认为 

福源公司与柯某自愿签订的《商品房预定协议书》，因西宁市轻轨交通一号线规划建设，预售房屋所在的住宅小区的建设被政府叫停，要求重新进行规划，从而导致合同双方目的均无法实现，此种情况，属于不可归责于合同任何一方的情形，根据《最高人民法院〈关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条："因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人"的规定，福源公司在合同无法继续履行的事由出现后应当及时将购房定金返还给柯某。

福源公司在无法继续履行的事由出现后不能及时返还购房定金的情况下，于2015年4月24日出具承诺书，并得到柯某认可，该承诺书应当认定为双方就返还购房定金事宜达成的新的意思表示，且承诺书内容不违反法律、法规强制性规定，应当认定有效。

福源公司应当按承诺书约定履行其义务，即不能在2015年4月28日退款的情况下，其公司向柯某退款150,000元（含认购房定金及利息），原审依据承诺书内容判决由福源公司承担违约金50,000元并无不当，自应维持。
福源公司上诉所持承诺书系其公司在受胁迫的情形下出具的主张，福源公司因其提交的证据不足以证明其主张成立，且其公司在除斥期间内未主张撤销承诺书，故不予支持；福源公司上诉所持柯某放弃承诺书内容，同意只退还定金的主张，因不能提交相关证据予以证实，亦不予支持。福源公司依据上述理由所持其公司不应承担违约金的主张因证据不足，予以驳回。

案例评析

本案主要涉及两个问题。

一是，福源公司返还柯某预定房款的问题。

不可抗力，是指不能预见、不能避免、并且不能克服的客观情况。除此之外，不可抗力的构成要件还应包括该事件发生在合同订立以后，该事件非因任何一方之过失引起。福源公司与柯某自愿签订的福源水岸豪庭商品房预定协议书，因西宁市轻轨交通一号线规划建设，预售房屋所在的住宅小区的建设被政府叫停，要求重新进行规划，从而导致合同双方目的均无法实现，此种情况，属于不可归责于合同任何一方的情形。

根据《最高人民法院〈关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（2020年修正）第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人。在协议书已合法解除的情况下，福源公司理应履行返还定金之责，及时将剩余定金42,400元返还给柯某。

二是，福源公司承诺的违约金的问题。

福源公司在无法继续履行的事由出现后不能及时返还购房定金的情况下，于2015年4月24日出具承诺书，并得到柯某认可，该承诺书是双方就返还购房定金事宜的补充约定，应当认定为双方达成的新的意思表示，且承诺书内容不违反法律、法规强制性规定，应当认定有效，双方应按约定严格履行各自的权利和义务。

现福源公司未按期履行约定，属违约行为，应承担违约责任。而福源公司主张承诺书系其公司在受胁迫的情形下出具的，因此仅同意退还定金，不履行给付违约金的义务。但是，其提交的证据不足以证明其主张成立，且其公司在除斥期间内未主张撤销承诺书，故不能成立。

相关法条 

《中华人民共和国合同法》

第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第四百六十五条）

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第五百零九条）

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（现规定在《中华人民共和国民法典》第五百七十七条）

《最高人民法院〈关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》

第四条  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

（现规定在《最高人民法院〈关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（2020年修正）第四条）

来源：《中国法院2020年度案例》

马雪莹