德沃案例 | 地方性限购政策，能否成为解除商品房买卖合同的理由？

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地方性限购政策，能否成为解除商品房买卖合同的理由？

案件索引

北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2012号民事裁定书

裁判要旨

原、被告双方签订的《买卖合同》、《房屋协议书》合法有效，且不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，各方当事人均应按照合同的约定履行。即使在限购政策下，被告一直处于暂不具备购房资格的状态，但以双方行为进行合理推断，可知原、被告双方均愿意继续履行合同。2010年12月至今1005号房屋的价格亦已上涨数倍。被告已履行了购房款支付义务、代原告偿还了贷款、对房屋进行了装修并居住至今，缴纳了居住期间的相关费用。根据公平原则，原告在此时要求解除《房屋协议书》会造成双方利益的明显失衡。

关键词

限购政策   房屋买卖   法定解除权

基本案情

2010年12月14日，林某淑与李某辉签订合同，约定李某辉购买林某淑所有的1005号房屋。合同中关于房屋的抵押情况为：已经抵押，抵押权人为兴业银行。双方均认可因签订合同时林某淑尚未取得房屋所有权证书，林某淑先将房屋交付李某辉，待林某淑取得房屋所有权证书后过户，双方预计林某淑可在2012年上半年取得房屋所有权证书，于2012年5月30日前办理抵押注销。2010年12月15日，李某辉支付首付33万元，2010年12月，林某淑将房屋交付李某辉。房屋交付后李某辉装修并居住至今，李某辉缴纳了居住期间的物业费及供暖费。
2012年7月24日，林某淑取得房屋所有权证书。2013年4月10日，兴业银行取得房屋的他项权利证书。但2011年2月，北京市政府已规定在本市没有住房且连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，李某辉非北京市户籍，社会保险记录显示此时李某辉不具备北京购房资质，双方无法完成过户。如连续缴纳社会保险，李某辉于2015年年底能具备在京购房资质。因双方仍愿继续进行交易，故2012年8月20日林某淑作为甲方、李某辉作为乙方签订《房屋协议书》，约定：因甲、乙双方原因导致交易延期并达成本协议。1.从2012年7月开始乙方履行甲方房屋银行还款事项，每月按时还款。2.乙方在未来的时间里如能全款购买房屋，甲方必须积极配合乙方办理房产转移等相关事宜。自2012年7月起李某辉每月将应还贷款金额转入林某淑账户用于还款。2015年8月14日，北京市及通州区政府出台规定，要求在符合现行政策有关规定且本市没有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭限购1套通州区商品住房。李某辉再次不符合购房条件，为满足条件，李某辉自2016年4月起开始连续在北京市通州区缴纳社会保险。2015年11月21日，李某辉受林某淑委托代其偿还了兴业银行剩余全部贷款本息。

后原告以被告迟迟不办理过户手续为由，向北京市通州区人民法院起诉，要求：1、依法判令解除我与李某辉签订的《房屋协议书》；2、判令李某辉腾退1005号房屋；3、要求李某辉支付我违约金25.2万元；4、诉讼费由李某辉承担。

裁判结果

北京市通州区人民法院经审理，判决如下：驳回原告林某淑的全部诉讼请求。
林某淑不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初11238号民事判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。

在北京市第三中级人民法院审理过程中，林某淑于2018年2月5日向北京市第三中级人民法院申请撤回上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为，林某淑在本案审理期间提出撤回起诉的请求，不违反法律规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条之规定，裁定如下：准许林某淑撤回起诉。

法院认为

本案中林某淑与李某辉签订的《房屋协议书》合法有效，且不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应按照合同的约定进行履行，买卖合同亦为林某淑与李某辉的真实意思表示。本案被告虽经几次政策变化一直处于暂不具备购房资格的状态，但可合理推断林某淑以其行为表明自己愿意等待李某辉继续缴纳社会保险或个人所得税，直至符合购买1005号房屋的资格后再完成房屋的过户手续。而李某辉亦自2016年4月起开始连续在北京市通州区缴纳社会保险，积极满足购买1005号房屋的条件。同时，从公平角度考虑，李某辉已经支付超过买卖合同、《房屋协议书》中约定的1005号房屋的全部购房款，2010年12月至今1005号房屋的价格亦已上涨数倍，李某辉自2010年12月起对1005号房屋进行了装修、居住至今，并缴纳了居住期间的相关费用，林某淑在此时要求解除《房屋协议书》会造成双方利益的明显失衡。林某淑要求解除《房屋协议书》，并要求李某辉腾退1005号房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院依法不予支持。林某淑提供的证据亦不足以证明李某辉构成违约，故对林某淑要求李某辉支付违约金25.2万元的诉讼请求，法院亦不予支持。

案例评析

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第一，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。上述三个要素需要全部具备方可构成不可抗力。本案中被告由于购房政策的屡次变化而无法按约定的时间办理过户。政策的变化对于民事主体而言是难以准确预见更无力避免的。但购房政策并不禁止交易，不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，一般只会对商品房买卖合同中的付款条件、过户时间等履行条款产生影响，且这种影响不是完全不能克服的，因此购房政策的调整应不属于不可抗力，本案不属于“因不可抗力致使不能实现合同目的”，当事人不能据此要求解除合同。

第二，本案由于原告尚未取得房屋的所有权证书，被告无法直接办理过户手续。在此期间，由于购房政策的变化而导致被告一直处于暂不能办理过户手续的状态。暂不能办理过户，并非由于被告主观原因造成，被告不仅没有以行为明示其将不履行主要义务，而且在此期间被告付清了购房款、为原告还清了涉案房屋的全部贷款，被告的行为均表现出其是在积极地履行义务、配合原告减少迟延过户所造成的损失，本案不可适用“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”而解除合同的规定。

第三，本案中被告几次因政策原因而推迟办理房屋过户的履行时间，如前所述，这并非系由于被告原因导致的合同迟延履行；且在依政策暂不能过户的期间内，原告不仅并未催告被告履行，而且通过签署《房屋协议书》、办理公证文书委托被告偿还贷款等方式明确地表明其愿意继续交易的意愿。本案亦不适用因“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”而解除。

第四，如前所述，本案中被告暂时无法办理涉案房产的过户系政策原因，非被告过错导致，被告自身既无主观迟延，也不具备其他违约行为。原告在本案中已取得全部购房款，贷款亦由被告代为还清，原告并未明确指出其订立本合同的交易目的，故不能适用“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”而解除合同。

综上所述，本案中被告已履行了购房款支付义务、代原告偿还了贷款、对房屋进行了装修并居住至今，缴纳了居住期间的相关费用，未办理过户系政策原因所致，而非被告的违约行为所致，不符合法律规定的合同解除条件；且综合被告在合同履行期间的行为，解除合同关系不仅不具备法律依据，而且会造成双方利益的明显失衡。因此，本案中应当维持合同的法律效力，不应予以解除。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　

（五）法律规定的其他情形。（现规定在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条）

来源：《中国法院2020年度案例》

刘丹丹